É muito comum que os corretores de imóveis tenham dúvidas quanto à desistência da compra do imóvel. Não há uma resposta única para essa questão, então abaixo foram exemplificadas algumas das possibilidades na intenção de deixar esse cenário mais claro.

Situação 1: Contrato de compra e venda entre particulares assinado, no qual há cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade.

Neste caso, o comprador não poderá desistir da compra. O único motivo que poderá ensejar uma rescisão é se uma das partes não cumprir com o que foi acordado no instrumento particular firmado. desistir da compra do imóvel

Não há perda da comissão de corretagem.

Situação 2: Contrato de compra e venda de lote adquirido diretamente com a loteadora assinado, sem financiamento bancário.

Essa é uma hipótese em que o comprador tem direito à rescisão contratual, independentemente do motivo. Se a loteadora não tiver dado causa à rescisão, será facultada a retenção de um percentual do valor pago para cobrir as despesas administrativas.

Não há perda da comissão de corretagem.

Situação 3: Contrato de compra e venda de imóvel vendido na planta assinado, com financiamento bancário.

Quando há financiamento bancário, a lei permite que a rescisão seja feita desde que o comprador está adimplente com as parcelas. Caso haja inadimplemento, não é permitida a rescisão contratual.

Não há perda da comissão de corretagem.

Situação 4: Contrato de compra e venda de imóvel entre particulares assinado, constando cláusula que informa que o imóvel se encontra “livre e desembaraçado de ônus”, mas na realidade existe alguma pendência, seja de IPTU, condomínio ou documentação.

Essa é uma situação comum quando analiso contratos de gavetas que são “copia e cola” do google. Se o imóvel apresenta qualquer tipo de pendência não deve ser colocado que está livre e desembaraçado de ônus. Essa hipótese enseja a rescisão contratual, mesmo que haja cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, pois entende-se que houve má-fé o vendedor ao inserir declaração falsa.

É possível que o próprio corretor seja responsabilizado se for comprovada a sua participação na elaboração do contrato e comprovado que não forneceu as informações verdadeiras ao comprador quanto aos ônus presentes naquele imóvel.

Este caso também é uma hipótese em que há possibilidade de ser o corretor condenado à devolução do valor recebido a título de corretagem.

Confira uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo neste sentido:

“Como bem ressaltou o magistrado de piso, em que pese se verifique certa falta de diligência por parte dos adquirentes do imóvel que, por meio da simples leitura da matrícula do imóvel, constatariam o registro da hipoteca em favor da Petrobras Distribuidora S/A , não pode passar despercebida a má-fé dos réus que, mesmo sabedores da existência do referido gravame, omitiram tal importante “detalhe” quando da celebração do contrato de compra e venda do bem, tendo, ainda, lançado a seguinte declaração no instrumento contratual:

“(…) Os vendedores, a justo título e absolutamente livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames, dívidas, dúvidas, responsabilidades, hipotecas legais ou convencionais, impostos e taxas em atraso, são senhores e legítimos proprietários do imóvel que assim se descreve e caracteriza: (…)”

Ou seja, a par de qualquer displicência que possa ser atribuída aos autores, é certo que incumbia aos réus, em atenção ao corolário da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), bem como a princípio da eticidade (que deve permear as relações de caráter privado), comunicar a existência do aludido gravame aos adquirentes do imóvel, abstendo-se de lançar declarações falaciosas no instrumento contratual.”

As hipóteses acima são as mais comuns de serem questionadas pelos corretores, mas existem várias outras possibilidades e que ensejam a análise concreta de cada caso.

Se você já teve alguma situação relacionada a isso, deixe nos comentários sua experiência e sugestão de tema para o próximo artigo.